Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo que proporciona dinero en efectivo usando su capital. Este no es el más flexible (o el menos costoso) forma de préstamo, por lo que vale la pena evaluar alternativas antes de usar uno. En la situación correcta, estos préstamos constituyen una forma eficaz de aprovechar el valor de su casa.
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Los basicos
Al igual que una hipoteca estándar, una hipoteca inversa es un préstamo que utiliza su casa como garantía. Sin embargo, estos préstamos son diferentes en varios aspectos, lo que lleva a la parte de “atrás” del nombre.
- Usted recibe el dinero en lugar de pagar dinero a su prestamista cada mes
- La cantidad de su préstamo crece con el tiempo, a diferencia de la contracción con cada pago mensual
El concepto es similar a una segunda hipoteca o préstamo sobre el capital. Sin embargo, las hipotecas inversas sólo están disponibles para los propietarios de 62 años o más, y por lo general no tienen que pagar estos préstamos hasta que se mueva fuera de su casa.
Las hipotecas inversas pueden proporcionar dinero para cualquier cosa que desee. Siempre y cuando cumpla con los requisitos (ver más abajo), puede utilizar los fondos para complementar sus otros ingresos de fuentes o cualquier ahorro que ha acumulado. Sin embargo, no acaba de saltar ante la perspectiva de dinero fácil – estos préstamos son complicadas (especialmente para relajarse), y reducen los activos para sus herederos.
Existen varias fuentes para las hipotecas inversas, pero vamos a cubrir principalmente la conversión de equidad casera Hipoteca (HECM) disponible a través de la Administración Federal de Vivienda.
Un HECM es generalmente menos costoso para los prestatarios debido al apoyo del gobierno, y las normas para estos préstamos los hacen relativamente favorable a los consumidores.
¿Cuánto se puede obtener?
La cantidad de dinero que se obtiene depende de varios factores y se basa en un cálculo que hace ciertas suposiciones acerca de cuánto tiempo va a durar el préstamo.
Equidad: cuanto más capital que usted tiene en su casa, más se puede llevar a cabo. Para la mayoría de los prestatarios, funciona mejor si usted ha estado pagando por su préstamo durante muchos años y su hipoteca está casi completamente pagado.
Tipo de interés: las tasas de interés más bajas significan que puede obtener más de una hipoteca inversa.
Edad: la edad del más joven prestatario en el préstamo también afectará a la cantidad que se obtiene, y los prestatarios de mayor edad puede tomar más. Si usted está tentado a excluir a alguien más joven para conseguir un mayor pago, tenga cuidado – un cónyuge más joven tendría que salir por la muerte de un prestatario mayor si la persona más joven no está incluido en el préstamo.
Su elección de la forma de conseguir el dinero también es importante. Puede elegir entre varias opciones de pago.
Suma global: la opción más sencilla es tomar todo el dinero a la vez. Con esta opción, el préstamo tiene una tasa de interés fija, y el saldo de su préstamo simplemente crece con el tiempo como los intereses se acumulan.
Los pagos periódicos: también se puede optar por recibir los pagos regulares (mensual, por ejemplo). Esos pagos pueden durar toda la vida, o por un período determinado de tiempo (10 años, por ejemplo). Si su préstamo se vence porque todos los prestatarios se han trasladado fuera de la casa, los pagos terminan. Con pagos de por vida, es posible sacar más de ti y tu prestamista espera si vive una vida excepcionalmente larga.
Línea de crédito: en lugar de tomar dinero en efectivo inmediatamente, se puede optar por una línea de crédito, lo que le permite dibujar los fondos, siempre y cuando los necesite. La ventaja de este enfoque es que usted sólo paga intereses sobre el dinero que realmente ha pedido prestado, y su línea de crédito potencialmente podría crecer con el tiempo.
Combinación: no puede decidir? Se puede utilizar una combinación de los programas antes mencionados. Por ejemplo, es posible tomar una pequeña cantidad a tanto alzado por adelantado y mantener una línea de crédito para más adelante.
Para obtener una estimación de cuánto se puede sacar, tratar la inversa Prestamistas Hipotecarios de la Asociación Nacional de la calculadora . Sin embargo, la tasa real y los honorarios de su prestamista serán diferentes de los supuestos utilizados.
Costes de la hipoteca inversa
Al igual que con cualquier otro préstamo para la vivienda, tendrá que pagar intereses y comisiones para obtener una hipoteca inversa. Honorarios han sido históricamente notoriamente alta, pero las cosas están mejorando.
Sin embargo, es necesario prestar atención a los costos y comparar ofertas de varios prestamistas.
Las tarifas pueden ser (ya menudo son) financiado o integrado en su préstamo. En otras palabras, no se escribe un cheque – por lo que no siente esos costos, pero aún se está pagando ellos. Honorarios reducen la cantidad de izquierda equidad en su casa, lo que deja menos por su patrimonio (o para usted, si usted vende la casa y pagar el préstamo). Si usted tiene los fondos disponibles, puede ser conveniente que pagar de su bolsillo en lugar de pagar intereses sobre esas tasas en los próximos años.
Los costos de cierre: tendrá que pagar algunos de los mismos costos de cierre necesarios para comprar una casa o refinanciar. Por ejemplo, se necesita de una valoración, necesitará documentos presentados, y su prestamista revisará su crédito. Algunos de estos costos están fuera de su control, pero otros pueden ser gestionados y comparados. Por ejemplo, las comisiones de apertura varían de prestamista a prestamista, pero su grabación de la oficina del condado cobra el mismo no importa que se utiliza.
Los pagos de servicio: usted puede conseguir impacto del precio cuando se ve cuotas mensuales que se alimentan en su ingreso mensual de una hipoteca inversa. Hay límites máximos a las tasas de HECM, pero siempre vale la pena hacer compras alrededor.
Las primas de seguros: porque HECMs están respaldados por la FHA (lo que reduce el riesgo para el prestamista), se paga una prima a la FHA. Su prima de seguro de hipoteca inicial (MIP) es de entre 0,5 por ciento y 2,5 por ciento, y tendrá que pagar una cuota anual de 1,25 por ciento del saldo de su préstamo.
Interés: por supuesto, que el pago de intereses sobre el dinero que ha tomado a través de una hipoteca inversa.
Reembolso
Usted no hace los pagos mensuales en una hipoteca inversa. En lugar de ello, el saldo del préstamo es debido cuando el prestatario se mueve de forma permanente fuera del hogar (normalmente a la muerte o cuando se venda la casa). Sin embargo, usted está tomando la deuda que debe ser pagado – sólo no lo nota.
Su deuda total será la cantidad de dinero que se lleva en efectivo más los intereses sobre el dinero que pidió prestado. En la mayoría de los casos, su deuda crece con el tiempo – ya que está pidiendo dinero y no hacer ningún pago (que incluso podría estar pidiendo prestado más cada mes).
Cuando el préstamo se vence, debe ser reembolsado. El préstamo es por lo general cuando todos los prestatarios se han trasladado a cabo “de forma permanente”. Sin embargo, las hipotecas inversas también pueden venir por si usted no cumple con los términos de su contrato – si usted no paga sus impuestos a la propiedad, por ejemplo.
La mayoría de las hipotecas inversas consiguen pagados a través de la venta de la casa. Por ejemplo, después de su muerte, la casa va en el mercado, y recibe dinero en efectivo que se puede utilizar para pagar el préstamo. Si usted debe menos de lo que vende la casa, usted tiene que mantener la diferencia. Si usted debe más de lo que vende la casa, usted no tiene que pagar la diferencia con una HECM (en otras palabras, que “gana”).
En algunos casos, sus herederos decidir mantener el hogar. En esos casos, la cantidad total del préstamo se debe – incluso si el saldo del préstamo es mayor que el valor de la casa. Sus herederos tendrán que subir con una gran suma de dinero para mantener la casa en la familia.
requisitos
Para obtener una hipoteca inversa, tendrá que cumplir con algunos criterios básicos.
Reglas básicas:
- La casa es su residencia principal (no se puede utilizar una propiedad de alquiler, por ejemplo)
- Tiene por lo menos 62 años de edad
- No está en mora en cualquier deuda contraída con el gobierno federal
La equidad suficiente: ya que usted está tomando el dinero fuera de su casa, se necesita una cantidad sustancial de equidad en su casa para aprovechar. No hay crédito para el cálculo del valor como el que tendría con una hipoteca “hacia adelante”.
Gastos en curso: debe tener la capacidad de seguir pagando los gastos en curso relacionados con su casa (que necesita para demostrar que eres capaz de mantenerse al día con gastos). Esto asegura que la propiedad mantiene su valor y que conserve la propiedad del inmueble. Por ejemplo, usted tiene gastos de mantenimiento continuo, y es posible que tenga que pagar impuestos sobre la propiedad y las primas de seguros.
Ingresos: usted no necesita ingresos para calificar para una hipoteca inversa, ya que no es necesario que realice los pagos del préstamo.
Consejería: antes se financia su HECM, debe asistir a una “sesión de información al consumidor” con un asesor de HECM aprobado por HUD. Esto se supone que proporciona información objetiva sobre el producto.
Primera hipoteca: si todavía debe dinero en su casa, usted todavía puede obtener una hipoteca inversa (algunas personas lo hacen con el fin de eliminar los pagos mensuales existentes). Sin embargo, la hipoteca inversa tendrá que ser el primer gravamen sobre la propiedad. Para la mayoría de los prestatarios, eso significa que el pago de su deuda hipotecaria restante con parte de su hipoteca inversa. Esto es más fácil si usted tiene más o menos 50% de participación en su casa (o más).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.