Cuando se vende una casa o uno de los propietarios se mueve hacia fuera, podría tener sentido para transferir la hipoteca al nuevo propietario. En lugar de solicitar un nuevo préstamo, el pago de los costos de cierre, y empezar de nuevo con los cargos de interés más altas, el propietario acaba de hacerse cargo de los pagos corrientes.
Es posible transferir una hipoteca, pero no siempre es fácil. Vamos a cubrir los detalles a continuación, pero un breve resumen de las opciones incluye:
- Transferir una hipoteca asumible por preguntar a su prestamista para hacer el cambio.
- Refinanciar el préstamo en sólo el nombre del nuevo propietario.
- Transferir cuando la situación no activa la cláusula de un préstamo “debido a la venta”.
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Las hipotecas asumibles
Si un préstamo es “asumible”, estás de suerte: eso significa que puede transferir la hipoteca a otra persona. No hay lenguaje en el contrato de préstamo que le impide completar una transferencia. Sin embargo, incluso hipotecas asumibles pueden ser difíciles de transferir.
En la mayoría de los casos, la “nueva” prestatario tiene que calificar para el préstamo. El prestamista se verá en las puntuaciones de crédito del prestatario y la deuda a tasas de ingresos para evaluar la capacidad del prestatario para pagar el préstamo. El proceso es básicamente el mismo que si el prestatario era para solicitar un nuevo préstamo de marca (pero, por supuesto, el prestatario puede hacerse cargo de la parte del préstamo vías existentes). Los prestamistas aprobaron el original de la solicitud de préstamo basado en el crédito y los ingresos del solicitante (s) original, y ellos no quieren dejar que nadie descolgado menos que tengan un prestatario de reemplazo que es tan probable que devolver.
Para completar una transferencia de un préstamo asumible, solicitar el cambio con su prestamista. Vas a tener que completar solicitudes, verificar los ingresos y activos, y pagar una cuota modesta durante el proceso.
La transferencia de la propiedad: Cambio de los nombres de un préstamo sólo afecta al préstamo. Es posible que aún tenga que cambiar que es dueño de la propiedad mediante la transferencia del título, usando una escritura de renuncia, o tomar cualquier otra acción que se requieren en su situación.
¿Difícil de encontrar?
Por desgracia, las hipotecas asumibles no están ampliamente disponibles. Su mejor apuesta puede ser si usted tiene un préstamo FHA o un préstamo VA. Otras hipotecas convencionales rara vez son asumibles. En su lugar, los prestamistas utilizan una debido a la venta cláusula, lo que significa que el préstamo debe ser pagado cuando la transferencia de la propiedad de la casa.
Refinanciación
Si un préstamo no es asumible y no se puede encontrar una excepción a una cláusula de debido a la venta, la refinanciación del préstamo podría ser su mejor opción. Al igual que en un supuesto, el nuevo prestatario tendrá ingresos y el crédito suficiente para calificar para el préstamo.
El “nuevo” dueño de una casa simplemente solicitar un nuevo préstamo individual y usar ese préstamo para pagar la deuda de la hipoteca existente. Puede que tenga que coordinar con sus prestamistas para obtener privilegios retirados (a menos que el nuevo prestatario y el prestamista nuevo están de acuerdo con ellos) para que pueda utilizar la casa como garantía, pero es una forma buena y limpia para hacer el trabajo. Algunos gravámenes transfieren rutinariamente de un propietario a otro (por ejemplo, si las mejoras se hicieron con la financiación PACE).
Debido a la venta
Los prestamistas generalmente no se benefician de lo que le permite transferir una hipoteca. Los compradores salen adelante por obtener un préstamo más “madura”, con el pago de intereses tempranas fuera del camino (y que podría ser capaz de obtener una tasa de interés más baja).
Vendedores tendrían que vender su casa más fácilmente – posiblemente a un precio más alto – a causa de los mismos beneficios. Sin embargo, los prestamistas pueden perder, por lo que no están ansiosos de aprobar las transferencias.
A debido a la venta cláusula es una sección de un contrato de préstamo diciendo que el préstamo debe ser pagado cuando se venda (el préstamo es “acelerada”).
Las excepciones a la regla: En algunos casos, todavía se puede transferir un préstamo – incluso con una causa en la cláusula de venta. Las transferencias entre miembros de la familia a menudo se les permite, y su prestamista siempre puede ser más generosa que lo que dice su contrato de préstamo (que es una opción que puede ejercer, y que no están obligados a hacerlo – pero no se hagan ilusiones) . La única manera de saber con certeza es preguntarle a su prestamista y revise su contrato con un abogado local. Incluso si los prestamistas dicen que no es posible, un abogado puede ayudar a determinar si su banco está proporcionando información precisa.
El Garn-St. Ley Germain impide que los prestamistas de ejercer su opción de aceleración bajo ciertas circunstancias. Varias de las situaciones más comunes incluyen:
- Cuando un inquilino conjunto muere y transferencias de propiedad a un inquilino conjunto superviviente
- Transferir el préstamo a un familiar tras la muerte de un prestatario
- Una transferencia de la propiedad al cónyuge o los hijos de un prestatario
- Transferencias como resultado de los acuerdos de divorcio y separación
- Transferencias en una confianza entre vivos (o un fideicomiso) donde el prestatario es un beneficiario
Ver la completa lista de excepciones , y revisar esta lista con su abogado.
Las transferencias no oficiales
Si no puede obtener su solicitud aprobada, usted podría estar tentado a establecer un acuerdo “informal”. Por ejemplo, usted podría vender su casa, dejar el préstamo existente en el lugar, y tienen el comprador le reembolse los pagos de la hipoteca.
Esta es una mala idea. Su contrato de hipoteca probablemente no lo permite, y es posible que incluso se encuentra en problemas legales, dependiendo de cómo vayan las cosas. Lo que es más, usted sigue siendo responsable por el préstamo – a pesar de que ya no está viviendo en la casa.
¿Qué puede salir mal? Unas pocas posibilidades incluyen:
- Si el comprador deja de pagar, el préstamo está a su nombre, lo que es todavía su problema (a finales de los pagos aparecerán en sus informes de crédito, y los prestamistas vendrán después).
- Si la casa se vende en proceso de ejecución por menos de lo que vale, usted podría ser responsable de cualquier deficiencia.
Hay mejores maneras de ofrecer el financiamiento del vendedor a un comprador potencial.
Sus opciones
Si no puede obtener una hipoteca transferida, todavía tienes opciones, dependiendo de su situación. Una vez más, la muerte, las transferencias divorcio y la familia podría darle el derecho a realizar las transferencias, incluso si su prestamista dice lo contrario.
Si usted está frente a la exclusión , ciertos programas del gobierno que sea más fácil para hacer frente a la hipoteca – incluso si usted está bajo el agua o en paro.
Si se está divorciando , pregunte a su abogado cómo manejar todas sus deudas y cómo protegerse en caso de que su ex cónyuge no hace los pagos.
Si un propietario ha muerto , un abogado local puede ayudarle a determinar qué hacer a continuación.
Si está transfiriendo activos a un fideicomiso , vuelva a comprobar con su abogado de planificación para asegurarse de que no dará lugar a una cláusula de aceleración.
Refinanciación podría ser su última opción cuando ninguno de los otros enfoques están disponibles.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.