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Qué hacer si usted se encuentra en problemas financieros con su hogar
Comprar una casa es típicamente un hito feliz. Que haya cruzado un umbral importante. Que ha logrado un hito vida. Uno se siente optimista y confía en el futuro.
No me refiero a echar agua fría sobre su partido, pero me gustaría extender una nota de cautela.
La realidad es que millones de propietarios de viviendas han terminado en proceso de ejecución. Muchas de estas personas una vez que se sentía tan feliz y optimista acerca de su compra como lo hace.
Después de todo, cuando usted compra una casa, la idea de que la casa podría estar sujeta a una ejecución un día es tal vez la última cosa en su mente.
¿Cómo puede evitar este riesgo? Leyendo.
¿Por qué los propietarios de viviendas pierden sus hogares?
La mayoría de los hogares caigan en la exclusión después de que los valores por defecto de propietario – o deja de hacer los pagos completos – en su préstamo hipotecario. ¿Como sucedió esto?
A veces, esto sucede porque el dueño extendido demasiado, la compra de una casa más grande de lo que razonablemente podían permitirse. Del mismo modo, el prestamista también ofreció un préstamo a un comprador sin reservas; alguien que no debería haber sido concedido un préstamo de casa de ese tamaño. (Antes de la recesión, muchos prestamistas no verificar el ingreso de una persona antes de otorgar un préstamo. No es sorprendente que muchos solicitantes de préstamos pretendían que ganaban más dinero de lo que realmente hicieron.)
En otras ocasiones, el propietario por defecto después de que se golpeó con una serie de eventos inesperados, tales como la pérdida de su puesto de trabajo o frente a grandes gastos médicos, lo que afecta su capacidad para realizar el pago mensual de la hipoteca.
En algunos casos, el propietario llevó a cabo una segunda hipoteca y gastó el dinero en pasivos (en lugar de los activos de generación de ingresos), que disminuyeron su valor neto total y dañaron su capacidad para pagar en la segunda nota.
En otros casos, el propietario acepta una hipoteca de tasa variable, suponiendo que van a ser capaces de cumplir con la obligación de pago si la tasa se eleva.
(La ley federal requiere que el prestamista para revelar la tasa de interés máxima que el propietario podría pagar de acuerdo con los términos de su tasa de interés ajustable nota de hipoteca.) El propietario disfruta de las bajas tasas de interés introductoria por un tiempo, pero cuando esas tasas aumentan, el propietario descubre que cumplir con esos pagos es más difícil de lo que habían anticipado, y cae en mora.
Y en muchos casos, el dueño de casa se da cuenta de que él o ella está “bajo el agua” en su hipoteca (un concepto que discutiremos más adelante) y concluye que caminar lejos es la opción más razonable.
Como se puede ver, hay muchas razones por las que los dueños se atrasan en los pagos.
¿Cómo puedes protegerte?
A nadie le gusta pensar en el proceso de enfrentar potencialmente ejecución de una hipoteca. Pero hay que tener una mirada a los factores de riesgo que podrían conducirnos hacia la amenaza de ejecución si queremos desarrollar un enfoque fuerte, responsable de nuestras finanzas personales.
Además, también hay que entender cómo funciona el proceso de ejecución de modo que si nuestro futuro dio un giro para peor, tendríamos una idea de lo que podría sentar delante. Esto nos ayudará a saber qué otras opciones que podemos elegir.
En este artículo vamos a cubrir primero los principales factores de riesgo que pueden llevar a la exclusión y luego sumergirse en el proceso real.
Los riesgos que conducen a la exclusión
Aproximadamente 7 millones de personas perdieron sus hogares durante la gran recesión, de acuerdo con CBS News .
Mientras que el número de ejecuciones ha disminuido desde entonces, muchos propietarios están todavía en problemas. A finales de 2015, aproximadamente 4,3 millones de propietarios estaban bajo el agua, lo que significa que el dueño de casa tiene una casa que vale menos de la cantidad que deben en sus hipotecas.
Estar bajo el agua en su casa es uno de los mayores factores de riesgo que indican la exclusión. Después de todo, si la casa vale menos que el saldo adeudado, se puede concluir que simplemente tiene más sentido para alejarse.
Antes de tomar esa decisión, sin embargo, he aquí una palabra de advertencia: alejarse tiene importantes implicaciones para su crédito. Puede dañar su capacidad para comprar otra casa en el futuro, así como su capacidad para alquilar casas, tarjetas de crédito abiertas, a préstamo en otros tipos de préstamos, e incluso calificar para ciertos trabajos.
¿Qué debe hacer si su casa está bajo el agua? Es posible que desee mantenerse en la casa y esperar a que la propiedad de recuperar su valor. Si tiene que mover, se puede alquilar la casa a un inquilino. Alternativamente, si tiene que vender la casa, usted puede preguntar a su prestamista para la aprobación de la venta corta (discutiremos esto más adelante) o llevar dinero en efectivo a la mesa de cierre.
¿Qué pasa si usted no está bajo el agua, pero usted está luchando para hacer los pagos?
En primer lugar, antes de comprar una casa, comprar una casa menos cara que la que tiene derecho. No es necesario comprar una casa de precio en la cantidad máxima del préstamo que usted califica para recibir.
Muchas personas dentro de la industria de bienes raíces dicen que su hipoteca en sí debe engullir a un tercio de su sueldo neto. Esta cifra no incluye las reparaciones, mantenimiento, servicios públicos y otros gastos accesorios. Sin embargo, esa cifra podría ser demasiado alta. Pruebe este enfoque, en lugar: como regla general, el objetivo de todos los pagos relacionados con el hogar, incluidos los servicios públicos, reparaciones y mantenimiento, para llegar a alrededor de 25 a 30 por ciento de su salario neto.
Por encima de todo, mantener un fondo de emergencia que cubre al menos seis meses de sus gastos. Mantenga este fondo de emergencia en una cuenta de ahorros con sede en efectivo, en lugar de en cualquier tipo de inversiones (como las acciones). No aprovechar este para vacaciones, cumpleaños, o gastos anuales. Preservar esto sólo para verdaderas emergencias.
Si usted se encuentra luchando para hacer pagos, empezar a reducir drásticamente los gastos en diversas áreas de su vida. Estás en el medio de una crisis financiera; gastar como él. No se limite a cortar el cable; vender toda la televisión. No se limite a bolsa marrón de su almuerzo; cambiar a un arroz y frijoles-dieta estudiante universitario hasta que esté de vuelta en sus pies. Ganar dinero extra en cada segundo repuesto de sus tardes y los fines de semana con el trabajo independiente, que se pueden manejar en línea desde su casa mientras sus hijos están dormidos. Ver si usted es elegible para refinanciar en una hipoteca de tasa de interés más baja.
Si usted se atrasa en sus pagos y que no creo que se pueda ponerse al día, es el momento de vender su casa. La venta de su casa es mucho más preferible a la exclusión.
Si su casa vale menos que la cantidad que debe, que necesita la aprobación de su prestamista para una venta corta. Una venta corta es una venta de la casa en la cual el prestatario recibe menos de lo que actualmente deben. El prestamista pierde la diferencia.
Si el prestamista se da cuenta de que son más propensos a recuperar sus pérdidas a través de una venta corta que a través de un proceso de ejecución de una hipoteca tradicional, van a permitir que el prestatario para proceder con la inclusión de su propiedad como una venta corta.
Las ventas cortas son una forma de evitar hacer frente a las repercusiones de crédito de una ejecución a gran escala, pero no son ideales. Tenga esto en su bolsillo trasero como último recurso.
Con todo lo que se dice, vamos a hablar sobre el proceso de ejecución real. Como está a punto de ver, el proceso de ejecución es bastante largo y hay múltiples oportunidades dentro de este proceso en el que se puede intentar liberar a su casa a través de una venta corta, en lugar de una ejecución hipotecaria.
Veamos el proceso para que pueda entender lo que está sucediendo a lo largo de cada paso del camino.
El proceso de ejecución
En primer lugar, un descargo de responsabilidad: el proceso varía de estado por estado. En algunos estados, el prestamista tiene el poder de venta y puede seguir una “ejecución extrajudicial”. El siguiente proceso se describe a continuación es una descripción muy generalizada del proceso de ejecución judicial en algunos estados. Si usted se encuentra frente posible exclusión, hable con un abogado.
Una vez que un prestatario incumple en sus pagos de hipoteca, el prestamista puede entonces presentar un requerimiento de pago público, también conocido como un aviso de incumplimiento o de litispendencia. Este presentó públicamente aviso de alerta por defecto del prestatario de que se ha producido una violación de un acuerdo.
Después de que el prestatario ha recibido la notificación de incumplimiento, tienen un período de gracia, determinado por la ley del estado, en el que puedan restablecer su préstamo por pagar el saldo vencido excepcional y quedar atrapados al corriente de sus pagos de la hipoteca. Este período de gracia se conoce como pre-ejecución.
Pre-ejecución es el período de tiempo entre la notificación de incumplimiento y cuando una propiedad puede ser embargado o vendido en una subasta pública. Durante este período de gracia, el prestatario tiene algunas opciones para ponerse al día en su préstamo:
- El prestatario puede hacer sus pagos hasta a la fecha y restablecer su crédito mediante el pago de los saldos vencidos.
- Pueden solicitar una modificación de préstamo para reducir sus pagos de hipoteca.
- Ellos pueden tratar de vender la propiedad a un tercero para evitar la ejecución.
- Pueden permitir que la propiedad sea vendida en una subasta pública pre-ejecución.
Si el prestatario es incapaz de restablecer su préstamo, el prestamista tiene la capacidad de recuperar la propiedad y tomar posesión con la intención de volver a vender la propiedad. Propiedades que han sido recuperadas por el prestamista (normalmente un banco) se conoce como Propiedad de bienes inmuebles (REO).
La línea de fondo
Seguir una serie de pasos básicos para reducir el riesgo de enfrentarse a una crisis personal de la hipoteca: comprar significativamente menor en casa de lo que puede permitirse. Mantener un fondo de emergencia con al menos seis meses de gastos.
Crear múltiples flujos de ingresos, por lo que si una fuente seca, sus ingresos no se caiga a cero. Evitar no hipotecarias deudas de los consumidores, al igual que los préstamos de coche o saldos de tarjetas de crédito. Entender cómo funciona el proceso, para que no caigan en sorpresas.
Con eso se dice, disfrutar de su hogar. La gran mayoría de los propietarios de viviendas no experimentan la exclusión. Eres lo suficientemente inteligentes como para echar un vistazo pro-activa en los principales factores de riesgo que conducen a esta desafortunada experiencia para que pueda proteger contra aquellos. Y esas garantías, por lo general, giran en torno al principio de finanzas personales sin tiempo de vivir debajo de sus posibilidades.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.