Los agentes de bienes raíces, agentes de crédito, y sus padres han probablemente todo lo que dijo que la compra de una casa es una gran inversión que dará lugar a rendimientos más adelante en la vida.
Pero la realidad es que sus ganancias de la venta de su residencia principal son propensos a ser bastante pequeña si se materializan en absoluto.
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Agradecimiento inmobiliaria ya la inflación
La primera cosa a considerar es la revalorización del hogar en el contexto de la inflación.
Puede que se sorprenda al darse cuenta de que la apreciación de su casa puede ser compensada por la inflación. Esto es especialmente cierto si usted no vive en un mercado de bienes raíces caliente. Hemos oído historias dramáticas de apreciación en ciertas zonas del país, pero la mayoría de la gente compra casas en las zonas donde apreciación anual probablemente no superó a la inflación por mucho.
En septiembre de 2007, según el Banco de la Reserva Federal de St. Louis , el precio medio de venta de viviendas nuevas vendidas en los Estados Unidos fue de $ 240.300. En septiembre de 2017, la cifra fue de hasta $ 319.700. Sin embargo, al ejecutar algunos números utilizando la calculadora de inflación de Estados Unidos , algunos de que la apreciación desaparece. En lugar de ver $ 79.400 en la apreciación, el valor real de esta apreciación está más cerca de $ 33,648 mil.
Que todavía no parece tan malo. Después de todo, el valor de su casa ha aumentado en más de $ 30.000. Pero no olvidemos sobre los costes.
Ser propietario de una casa viene con costos adicionales
A continuación, es necesario restar los costos de propiedad de la vivienda de sus ganancias.
Digamos que usted consigue una hipoteca de hasta $ 250,000 a una tasa de interés del 3,92 por ciento. En el transcurso de 30 años, según la calculadora de hipotecas de Google, tendrá que pagar $ 175533 en intereses. Incluso si su casa aprecia por un ajustado por inflación $ 30.000 cada 10 años (un total de $ 90.000), que todavía no es suficiente para compensar el interés que paga por el préstamo.
Y el interés que paga no es el único costo que se enfrenta. Recuerde que usted paga impuestos a la propiedad en la mayoría de los estados. calculadora de hipotecas de Student Loan héroe incluye un cálculo de impuestos de propiedad. Si su impuesto a la propiedad asciende a un 1,5 por ciento al año, se podía ver un pago de impuestos total de $ 117.000 en el transcurso de 30 años. Y eso supone que no hay incrementos de impuestos a la propiedad como su hogar aprecia en valor, también lo hacen sus impuestos a la propiedad.
Es cierto que se puede deducir algunos de sus gastos en su declaración de impuestos, pero una deducción no tiene el mismo valor que un crédito. Este puede reducir sus ingresos y su deuda tributaria, pero no sobre una base de dólar por dólar. Además, según la Tax Foundation, sólo un 30 por ciento de los hogares detallar. A menos que usted está entre aquellos que detallan, no se verá ningún beneficio fiscal relacionada con su hipoteca.
Otros gastos relacionados con la propiedad de viviendas incluyen mantenimiento y reparaciones, así como seguro de vivienda. También podría tener que pagar seguro de hipoteca si su pago inicial es menos del 20 por ciento. En el momento en que se toma en décadas de estos costos, sumado a su declaración de impuestos de interés de la hipoteca y de propiedad, las posibilidades de romper incluso aunque son bastante pequeñas, incluso si su casa no aprecian en valor con el tiempo.
Lo que si al final de venta de forma inesperada?
Nos gusta pensar que el mercado inmobiliario siempre va a subir. Sin embargo, como hemos visto entre 2007 y 2009, de bienes raíces puede formar una burbuja como cualquier otro activo. El estallido de la burbuja inmobiliaria ha creado una situación en la que miles de personas terminaron perdiendo un montón de dinero. Si usted puede montar un descenso de los precios, es posible que no perder tanto.
Sin embargo, si se ven obligados a vender durante una caída del mercado de bienes raíces, no hay mucho que puede hacer para salvar la situación. Usted podría terminar perdiendo dinero en su casa, en la parte superior de lo que ya ha pagado en intereses, impuestos y otros gastos.
Lo que en alquilar?
Por supuesto, como una inversión imperfecta como la compra puede ser, es posible señalar que el alquiler puede no ser la solución. Después de todo, cuando se realizan los pagos de la hipoteca, que al menos construir equidad en su casa.
Cuando usted alquila, usted está ayudando a su propietario a construir equidad.
Sin embargo, eso no quiere decir que el alquiler debe ser evitado a toda costa. Dependiendo de su mercado, el alquiler puede ser una buena opción, incluso si eso significa que no está construyendo la equidad.
Eso es especialmente cierto si usted vive en una zona con altos precios de origen, y se puede alquilar por menos de los costos totales mensuales de la hipoteca, mantenimiento y otros costes. No sólo está ahorrando dinero sobre una base mensual, pero luego se puede invertir la diferencia en el mercado y, potencialmente, realizar una mayor apreciación de lo que habría recibido de su inversión en el hogar.
Entre noviembre de 2007 y noviembre de 2017, el S & P 500 tuvieron una rentabilidad anualizada de 9,672 por ciento, ajustado a la inflación. Digamos que te habría costado $ 1,100 al mes para tener una casa durante ese período, pero en lugar de eso vivían en un apartamento con una renta mensual de $ 700. Si usted invirtió $ 400 la diferencia entre alquilar y comprar cada mes durante esos 10 años, el valor de su inversión sería de $ 83,587.81.
También está el hecho de que el alquiler significa que no se pierde un montón de dinero si uno se ve obligado a vender su casa durante una recesión. Por otro lado, si logra permanecer en su casa y montar a cabo los eventos del mercado y las crisis de bienes raíces, se puede construir suficiente capital en su casa que se puede utilizar durante la jubilación. Incluso si sólo un punto de equilibrio (o incluso si pierde en general) en el hogar, puede ser un vehículo de ahorro forzado que tiene el potencial de proporcionar una gran cantidad de capital cuando se vende.
También puede ser un lugar para vivir libre de alquiler en sus años de jubilación (es posible que aún tenga que pagar impuestos sobre la propiedad, sin embargo), o se puede utilizar una hipoteca inversa para acceder a la capital con el fin de cerrar una brecha de ingresos de jubilación. No verá estas opciones cuando alquila.
Al comprar una casa es una inversión
En lugar de ver su residencia principal como una inversión, considere otras razones para comprar. Tal vez usted quiere un lugar para llamar a su propia, construir equidad, y echar raíces en una comunidad. Estas son todas buenas razones para comprar! Por el contrario, si usted cree que tendrá un estilo de vida más móvil, puede tener más sentido para alquilar, incluso si no está construyendo la equidad. Mientras haces otras disposiciones para la planificación de su futuro, el alquiler puede ser una opción viable, dependiendo del mercado local y sus objetivos de estilo de vida a largo plazo.
Por último, si desea convertir su casa en una verdadera inversión, que tiene que hacer algo más que vivir en ella. Alquiler a cabo después de mover o usarlo para hacer dinero a través de Airbnb puede ser maneras de ver en realidad un retorno de la compra de su vivienda.
Pero si sólo está viviendo allí, no contar con ello proporcionar grandes rendimientos de las inversiones.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.