Cuando se trata de ganar dinero con inversiones inmobiliarias, solo hay un puñado de formas de hacerlo. Aunque los conceptos son fáciles de entender, no se deje engañar pensando que se pueden implementar y ejecutar fácilmente. La comprensión de los conceptos básicos de bienes raíces puede ayudar a los inversores a trabajar para maximizar sus ganancias. Los bienes raíces ofrecen a los inversores otra clase de activos de cartera, aumentan la diversificación y pueden limitar los riesgos si se abordan correctamente.
Hay tres formas principales en las que los inversores podrían potencialmente ganar dinero con los bienes raíces:
- Un aumento en el valor de la propiedad
- Ingresos por alquiler recaudados mediante el arrendamiento de la propiedad a los inquilinos
- Beneficios generados por la actividad empresarial que depende de la propiedad inmobiliaria
Por supuesto, siempre hay otras formas de beneficiarse directa o indirectamente de la inversión inmobiliaria, como aprender a especializarse en áreas más esotéricas como los certificados de gravamen fiscal. Sin embargo, los tres elementos enumerados anteriormente representan una gran mayoría de los ingresos pasivos (y las fortunas finales) que se han hecho en la industria de bienes raíces.
Table of Contents
- 1 Aumento del valor de la propiedad inmobiliaria
- 2 Inflación e inversión inmobiliaria
- 3 Compras con tasa de capitalización ajustadas cíclicamente
- 4 Alquiler como inversión inmobiliaria
- 5 Uso de la tasa de capitalización para comparar inversiones
- 6 Ingresos de alquiler como margen de seguridad
- 7 Dinero de las operaciones comerciales de bienes raíces
- 8 Otras ideas de inversión inmobiliaria
Aumento del valor de la propiedad inmobiliaria
Primero, es importante que comprenda que los valores de las propiedades no siempre aumentan. Esta falta de aumento de activos puede volverse dolorosamente evidente durante períodos como finales de la década de 1980 y principios de la de 1990, y los años 2007-2009, cuando el mercado inmobiliario colapsó. De hecho, en muchos casos, los valores de las propiedades rara vez superan la inflación: el aumento de los precios promedio en una economía.
Por ejemplo, si posee una propiedad de $ 500,000 y la inflación es del 3%, su propiedad podría venderse por $ 515,000 ($ 500,000 x 1.03%), pero no es más rico de lo que era el año pasado. Es decir, todavía puede comprar la misma cantidad de leche, pan, queso, aceite, gasolina y otros productos básicos (es cierto, el queso puede bajar este año y la gasolina subir, pero su nivel de vida seguirá siendo aproximadamente el mismo). La razón es que la ganancia de $ 15,000 no fue real. Fue nominal y no tuvo un impacto real porque el aumento se debió a la inflación general.
Inflación e inversión inmobiliaria
Cuando ocurre la inflación, un dólar tiene menos poder adquisitivo. Ocurre porque el gobierno tiene que crear —imprimir— dinero cuando gasta más de lo que recibe a través de impuestos. Todo lo demás igual, con el tiempo, esto da como resultado que cada dólar existente pierda valor y se vuelva menos valioso que en el pasado.
Una de las formas en que los inversores inmobiliarios más inteligentes pueden ganar dinero en el sector inmobiliario es aprovechar una situación que parece surgir cada pocas décadas. Hacen esto cuando se proyecta que la inflación excederá la tasa de interés actual de la deuda a largo plazo. Durante estos tiempos, es posible que encuentre personas dispuestas a apostar adquiriendo propiedades, pidiendo prestado dinero para financiar la compra y luego esperando que aumente la inflación.
A medida que aumenta la inflación, estos inversores pueden pagar las hipotecas con dólares que valen mucho menos. Esta situación representa una transferencia de ahorradores a deudores. Viste a muchos inversores inmobiliarios ganando dinero de esta manera en la década de 1970 y principios de la de 1980. La inflación se estaba saliendo de control hasta que Paul Volcker Jr., presidente de la Reserva Federal entre 1979 y 1987, tomó un 2×4 y lo controló al elevar drásticamente las tasas de interés.
Compras con tasa de capitalización ajustadas cíclicamente
El truco consiste en comprar cuando las tasas de capitalización ajustadas cíclicamente (la tasa de rendimiento de una inversión inmobiliaria) son atractivas. Usted compra cuando cree que hay una razón específica por la que una propiedad inmobiliaria en particular algún día valdrá más de lo que la tasa de capitalización actual indica que debería ser.
Por ejemplo, los desarrolladores de bienes raíces pueden ver un proyecto o desarrollo, la situación económica en torno a ese proyecto o el precio de la propiedad y determinar un ingreso de alquiler futuro para respaldar la valoración actual. De lo contrario, el valor actual podría parecer demasiado caro en función de las condiciones actuales que rodean el desarrollo. Sin embargo, debido a que entienden la economía, los factores del mercado y los consumidores, estos inversores pueden ver la rentabilidad futura.
Es posible que haya visto un hotel viejo y terrible en un gran terreno transformado en un centro comercial bullicioso con edificios de oficinas que generan alquileres considerables para el propietario. Sin esos flujos de efectivo, valor presente neto, está especulando en un grado u otro, sin importar lo que se diga a sí mismo. Necesitará una inflación sustancial en la moneda nominal, si está utilizando deuda para financiar la compra, para rescatarlo. También puede depender de algún tipo de evento de baja probabilidad para que funcione a su favor.
Alquiler como inversión inmobiliaria
Ganar dinero cobrando el alquiler es tan simple que cada niño de 6 años que alguna vez haya jugado un juego de Monopoly entiende a un nivel visceral cómo funcionan los conceptos básicos. Si es propietario de una casa, edificio de apartamentos, edificio de oficinas, hotel o cualquier otra inversión inmobiliaria, puede cobrar alquiler a las personas para permitirles usar la propiedad o las instalaciones.
Por supuesto, simple y fácil no son lo mismo. Si es propietario de edificios de apartamentos o casas de alquiler, es posible que tenga que lidiar con todo, desde inodoros rotos hasta inquilinos que operan laboratorios de metanfetamina. Si es propietario de centros comerciales o edificios de oficinas, es posible que tenga que lidiar con un negocio que arrendó de usted y quebrará. Si posee almacenes industriales, es posible que se enfrente a investigaciones ambientales por las acciones de los inquilinos que usaron su propiedad. Si posee unidades de almacenamiento, el robo podría ser una preocupación. Las inversiones inmobiliarias de alquiler no son del tipo al que puede llamar y esperar que todo vaya bien.
Uso de la tasa de capitalización para comparar inversiones
La buena noticia es que existen herramientas disponibles que facilitan las comparaciones entre posibles inversiones inmobiliarias. Uno de ellos, que será invaluable para usted en su búsqueda por ganar dinero con bienes raíces es un índice financiero especial llamado tasa de capitalización (tasa de capitalización). Las tasas de capitalización muestran la tasa de rendimiento de una inversión inmobiliaria comercial. Se basa en los ingresos netos que producirá la propiedad.
Si una propiedad gana $ 100,000 por año y se vende por $ 1,000,000, dividiría las ganancias ($ 100,000) por el precio ($ 1,000,000) y obtendría 0.1 o 10%. Eso significa que la tasa de tope de la propiedad es del 10%, o que usted ganaría un 10% esperado de su inversión si pagara la propiedad inmobiliaria completamente en efectivo y sin deuda.
Así como una acción en última instancia solo vale el valor actual neto de sus flujos de efectivo descontados, una propiedad inmobiliaria vale en última instancia una combinación de:
- La utilidad que genera la propiedad para su propietario
- Los flujos de efectivo actuales netos que genera, en relación con el precio pagado.
Ingresos de alquiler como margen de seguridad
Los ingresos por alquiler pueden ser un margen de seguridad que lo protege durante las recesiones o colapsos económicos. Ciertos tipos de inversiones inmobiliarias pueden ser más adecuados para este propósito. Los arrendamientos y los alquileres pueden ser ingresos relativamente seguros.
Volviendo a nuestra discusión anterior, sobre los desafíos de ganar dinero con bienes raíces, los edificios de oficinas pueden proporcionar un ejemplo. Por lo general, estas propiedades implican contratos de arrendamiento largos por varios años. Compre uno al precio correcto, en el momento correcto y con el arrendatario y el vencimiento de arrendamiento adecuados, y podría atravesar un colapso inmobiliario. Cobraría cheques de alquiler por encima del promedio que las compañías que le alquilan tienen que proporcionar aún, debido al contrato de arrendamiento que firmaron, incluso cuando las tarifas más bajas están disponibles en otros lugares. Sin embargo, si lo hace mal, podría quedar atrapado en retornos por debajo del par mucho después de que el mercado se haya recuperado.
Dinero de las operaciones comerciales de bienes raíces
La última forma de ganar dinero con inversiones inmobiliarias implica servicios especiales y actividades comerciales. Si es dueño de un hotel, puede vender películas a pedido a sus huéspedes. Si es dueño de un edificio de oficinas, puede ganar dinero con las máquinas expendedoras y los estacionamientos. Si tienes un túnel de lavado de autos, podrías ganar dinero con las aspiradoras controladas por tiempo.
Estas inversiones casi siempre requieren conocimientos de subespecialidades. Por ejemplo, algunas personas pasan toda su carrera especializándose en el diseño, construcción, propiedad y operación de lavados de autos. Para aquellos que se elevan a la cima de su campo y comprenden las complejidades de un mercado en particular, la oportunidad de ganar dinero puede ser infinita.
Otras ideas de inversión inmobiliaria
Aún así, existen otras oportunidades de inversión en bienes raíces. Puede invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) .11 Los REIT cotizados en bolsa emiten acciones y se negocian en una bolsa, mientras que los REIT privados o los REIT no cotizados no están disponibles en ninguna bolsa. Todos los tipos de REIT se centrarán en sectores particulares del mercado inmobiliario, como hogares de ancianos o centros comerciales. También hay varios fondos cotizados en bolsa (ETF) y fondos mutuos que se dirigen al inversor inmobiliario mediante la inversión en REIT y otras inversiones en el sector inmobiliario.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.