Invertir en bienes raíces es una de las más antiguas formas de inversión, después de haber estado con nosotros desde los primeros tiempos de la civilización humana. Precediendo modernos mercados de valores, bienes raíces es una de las cinco clases de activos básicos que todo inversor debe considerar seriamente la adición a su cartera para los flujos de caja única, liquidez, rentabilidad, impuestos y beneficios de la diversificación que ofrece. En esta guía de introducción, le guiaremos a través de los fundamentos de la inversión inmobiliaria, y mostrando las diferentes formas en que podría adquirir o tomar posesión de las inversiones inmobiliarias.

En primer lugar, vamos a empezar con lo básico: ¿Cuál es la inversión de bienes raíces?

¿Qué es la inversión en bienes raíces?

La inversión inmobiliaria es una amplia categoría de operación, de inversión y las actividades financieras centra en hacer dinero de propiedad tangibles o flujos de efectivo de alguna manera vinculados a una propiedad tangible.

Hay cuatro formas principales de hacer dinero en el sector inmobiliario:

1. Apreciación de bienes raíces : Esto es cuando la propiedad aumenta de valor. Esto puede ser debido a un cambio en el mercado de bienes raíces que aumenta la demanda de propiedades en su área. Se podría utilizar deberse a las actualizaciones que usted pone en su inversión inmobiliaria para que sea más atractivo para los compradores o inquilinos potenciales. Apreciación de bienes raíces es un juego complicado, sin embargo.
2. Flujo de caja Ingresos (Alquiler) : Este tipo de inversión inmobiliaria se centra en la compra de una propiedad inmobiliaria, como un edificio de apartamentos, así como utilizarla para que recoja un flujo de dinero en efectivo de la renta. El ingreso de flujo de efectivo puede ser generada a partir edificios de apartamentos, edificios de oficinas, casas de alquiler, y mucho más.
3. Ingresos de bienes inmuebles relacionada : Se trata de los ingresos generados por los corredores y otros especialistas de la industria que hacen dinero a través de comisiones de compra y venta de propiedades. También incluye las empresas de gestión de bienes raíces que se quedan con un porcentaje de las rentas a cambio de dirigir las operaciones del día a día de una propiedad.
4. Auxiliares Ingresos de bienes inmuebles de inversión : Para algunas inversiones en bienes raíces, esto puede ser una gran fuente de beneficios. Ingresos accesorios inversión inmobiliaria incluye cosas como las máquinas expendedoras en edificios de oficinas o instalaciones de lavandería de bajo alquiler apartamentos. En efecto, sirven como mini-empresas dentro de una inversión inmobiliaria más grande, lo que le permite ganar dinero de una colección semi-cautivo de los clientes.

El, forma más simple pura de la inversión inmobiliaria es todo acerca de flujo de efectivo de las rentas en lugar de agradecimiento . La inversión inmobiliaria se produce cuando el inversor, también conocido como el arrendador, adquiere una pieza de bienes tangibles, ya sea tierras de cultivo en bruto, terreno con una casa en ella, la tierra con un edificio de oficinas en él, la tierra con una nave industrial en él, o un apartamento.

Él o ella encuentra a alguien que quiera utilizar esta propiedad, conocida como  inquilino , y entran en un acuerdo. El inquilino se concede el acceso a los bienes inmuebles, para utilizarlo en determinadas condiciones, durante un período específico de tiempo, y con ciertas restricciones – algunas de las cuales están distribuidas en federal, estatal y las leyes locales, y otros de los cuales son acordado en el contrato de arrendamiento o contrato de alquiler . A cambio, el inquilino paga por la capacidad de utilizar los bienes inmuebles. El pago que él o ella envía al propietario se le conoce como “renta”.

Para muchos inversores, los ingresos por alquiler de inversiones en bienes raíces tiene una enorme ventaja psicológica sobre los dividendos e intereses de la inversión en acciones y bonos. Pueden conducir directamente en el hotel, verlo y tocarlo con las manos. Pueden pintar su color favorito o contratar a una empresa de construcción arquitecto y para modificarlo. Pueden utilizar sus habilidades de negociación para determinar la tasa de alquiler, lo que permite un buen operador para generar altas tasas de capitalización , o “las tasas de capitalización.”

De vez en cuando, los inversores de bienes raíces se vuelven tan equivocada como inversores en acciones durante burbujas bursátiles, insistiendo en que las tasas de capitalización no importan. No caiga en la trampa. Si usted es capaz de fijar el precio de sus tarifas de alquiler de forma apropiada, debe disfrutar de una tasa satisfactoria de retorno de su capital después de contar el costo de la propiedad, incluyendo las reservas razonables depreciación, impuestos a la propiedad y de ingresos, mantenimiento, seguros y otros gastos relacionados. Además, se debe medir la cantidad de tiempo necesario para hacer frente a la inversión, ya que su tiempo es el activo más valioso que tiene – es la razón ingresos pasivos es tan apreciado por los inversores. (Una vez que sus propiedades son suficientemente grandes, se puede establecer o contrata a una empresa de administración de propiedades de bienes raíces para manejar las operaciones del día a día de su cartera de inmuebles a cambio de un porcentaje de los ingresos de alquiler, la transformación de las inversiones inmobiliarias que habían sido gestionada de forma activa en inversiones pasivas).

¿Cuáles son algunas de las maneras más populares para una persona para comenzar a invertir en el sector inmobiliario?

Hay una gran variedad de diferentes tipos de inversiones inmobiliarias que una persona puede tener en cuenta para su cartera.

 Es más fácil pensar en términos de las principales categorías en las que las inversiones inmobiliarias caen basan en las ventajas y desventajas únicas, características económicas y los ciclos renta, condiciones de arrendamiento habituales, y las prácticas de intermediación del tipo de propiedad. bienes inmuebles se clasifican normalmente en uno de los siguientes grupos:

• Residencial inversión de bienes raíces – Estas son propiedades que implican inversión en bienes raíces atado a casas o apartamentos en el que viven las personas o familias. A veces, las inversiones inmobiliarias de este tipo tienen un componente empresa de servicios, tales como centros de vida asistida para las personas mayores o edificios de servicio completo para los inquilinos que quieren una experiencia de lujo. Arriendos general una duración de 12 meses, más o menos seis meses a cada lado, lo que lleva a un ajuste mucho más rápida a las condiciones del mercado que otros tipos de inversiones inmobiliarias.
• Comercial inversión de bienes raíces – inversiones en bienes raíces comerciales consisten en gran parte de los edificios de oficinas. En estos contratos, se pueden bloquear durante muchos años, lo que resulta en un arma de doble filo. Cuando una inversión de bienes raíces comerciales está totalmente alquilado con los inquilinos a largo plazo que aceptaron las tasas de arrendamiento a precios ricamente, el flujo de caja se mantiene aunque las tasas de arrendamiento de propiedades comparables caen (siempre que el inquilino no ir a la quiebra). Por otro lado, lo contrario es cierto – usted podría encontrarse ganar las tasas de arrendamiento significativamente por debajo del mercado en un edificio de oficinas, ya que firmó contratos a largo plazo antes de que las tasas de arrendamiento aumentaron.
• Industrial inversión de bienes raíces – Las propiedades que caen bajo el paraguas de bienes raíces industriales pueden incluir almacenes y centros de distribución, unidades de almacenamiento, instalaciones de fabricación, y las plantas de ensamblaje.
• Menor inversión de bienes raíces  – Algunos inversores quieren poseer propiedades tales como centros comerciales, centros comerciales, o centros comerciales tradicionales. Los inquilinos pueden incluir tiendas, peluquerías, restaurantes, y empresas similares. En algunos casos, las tasas de alquiler incluir un porcentaje de las ventas al por menor de una tienda para crear un incentivo para que el propietario haga lo más que él, ella, o lo que pueda para hacer que la propiedad menor atractivo para los compradores.
• De uso mixto de inversión de bienes raíces  – Este es un cajón de sastre para cuando un inversor desarrolla o adquiere una propiedad que incluye varios tipos de las inversiones en bienes raíces antes mencionados. Por ejemplo, es posible construir un edificio de varios pisos que tiene menor y restaurantes en la planta baja, espacio de oficina en los próximos pisos y apartamentos residenciales en los pisos restantes.

También puede participar en las operaciones activas de inversión de bienes raíces por:

• Ser propietario de un banco que suscribe hipotecas y préstamos de bienes raíces comerciales. Esto puede incluir la propiedad pública de acciones. Cuando un inversor institucional o individual está analizando a las acciones bancarias, vale la pena prestar atención a la exposición inmobiliaria de los créditos bancarios.
• Suscripción de hipotecas privadas para los individuos, a menudo a tasas de interés más altas para compensar por el riesgo adicional, incluyendo tal vez una disposición de crédito de alquiler con opción a compra.
• La inversión en valores de entrepiso, que le permite prestar dinero a un proyecto inmobiliario, que luego se puede convertir en la propiedad de patrimonio si no se paga. Estos se utilizan a veces en el desarrollo de franquicias de hoteles.

Hay sub-especialidades de la inversión de bienes raíces, incluyendo:

• El arrendamiento de un espacio por lo que tiene poco capital invertido en ella, mejorarla, a continuación, subarriendo ese mismo espacio a los demás para las tasas mucho más altas, logrando retornos sobre el capital increíbles. Un ejemplo es un negocio de oficina flexible bien administrado en una ciudad importante donde los trabajadores más pequeñas o móviles pueden comprar tiempo en la oficina o alquilar oficinas específicas.
• La adquisición de certificados de gravamen de impuestos. Estos son un área esotérica de la inversión de bienes raíces y no es apropiado para manos libres o de los inversores sin experiencia pero que – bajo las circunstancias adecuadas, en el momento adecuado, y con el tipo adecuado de persona – generan altos rendimientos para compensar los dolores de cabeza y los riesgos involucrados.

Fondos de Inversión Inmobiliaria (REIT)

Además de todo esto, en realidad se puede invertir en bienes raíces a través de algo que se conoce como un fideicomiso de inversión en bienes raíces, o REIT. Un inversor puede comprar REIT través de una cuenta de corretaje, Roth IRA u otra cuenta de custodia de algún tipo. REIT son únicos debido a que la estructura tributaria en las que se operan se creó la espalda durante la administración de Eisenhower para animar a los pequeños inversores a invertir en proyectos inmobiliarios que de otro modo no serían capaces de pagar, tales como la construcción de centros comerciales y hoteles. Las empresas que han optado por el tratamiento REIT no pagan impuestos federales sobre la renta sobre sus ganancias de las empresas, siempre y cuando sigan unas pocas reglas, incluyendo el requisito de distribuir el 90% o más de las ganancias a los accionistas en forma de dividendos.

Una desventaja de invertir en REIT es que, a diferencia de las acciones comunes, los dividendos pagados en ellos no son “dividendos calificados”, lo que significa que el propietario no puede tomar ventaja de las bajas tasas de impuestos disponibles para la mayoría de los dividendos. En su lugar, los dividendos de las sociedades de inversión inmobiliaria son gravadas a tasa personal del inversor. Por el lado positivo, el IRS ha descartado posteriormente que los dividendos REIT generados dentro de un impuesto sobre la vivienda como un rollover IRA no son en gran medida sujeta al impuesto sobre la renta de negocios no relacionados por lo que podría ser capaz de mantenerlos en una cuenta de jubilación sin mucha preocupación de complejidad tributaria , a diferencia de una sociedad limitada maestro.

(Si usted está interesado en aprender más acerca de estos valores únicos, empezar por el control de  inversión en bienes raíces a través de los REIT, que cubre la liquidez REIT, la equidad, cómo utilizar los REIT a sus propiedades inmobiliarias ventaja de invertir, y mucho más.)

Invertir en bienes raíces mediante Propietario de casa

Para todas las opciones de inversión de bienes raíces disponibles para los inversores, la persona promedio va a conseguir su primera experiencia de la propiedad inmobiliaria de la manera tradicional: Con la compra de una casa.

Nunca he considerado a la adquisición de una casa de la misma manera la mayor parte de la sociedad lo hace. En cambio, yo prefiero pensar en la residencia principal de una persona como una mezcla de utilidad personal y valoración financiera, y no necesariamente una inversión. Para ser más directo, una casa no es una inversión de la misma manera es un edificio de apartamentos. En su mejor momento, y bajo la más ideal de las circunstancias, la estrategia más segura es pensar en un hogar como un tipo de cuenta de ahorro forzoso que le da una gran cantidad de uso personal y alegría, mientras que reside en ella.

Por otro lado, cuando se aproxima a la jubilación, si se toma una visión integral de su riqueza personal, la propiedad absoluta de un hogar (sin ningún tipo de deuda en contra de ella) es una de las mejores inversiones que puede hacer una persona. No sólo la equidad ser aprovechado a través del uso de ciertas transacciones, incluyendo las hipotecas inversas, pero el flujo de caja salvó de no tener que alquilar por lo general resulta en un ahorro neto – el componente de lucro que habría ido al arrendador efectivamente se queda en el dueño de una casa bolsillo. Este efecto es tan poderoso que incluso en los años 1920 economistas estaban tratando de encontrar una manera para que el gobierno federal para gravar los ahorros en efectivo sobre el alquiler de los propietarios de viviendas libres de deuda, teniendo en cuenta que una fuente de ingresos.

Se trata de un tipo diferente de la inversión, aunque – algo que se conoce como una “inversión estratégica”. Eran la economía de colapsar, siempre y cuando usted podría pagar los impuestos de propiedad y mantenimiento básico, nadie podía desalojarlo de su casa. Aún si tiene que hacer crecer su propia comida en un jardín, hay un nivel de seguridad personal hay que importa. Hay momentos en que los rendimientos financieros son secundarios a otras consideraciones, más prácticas. Haga lo que haga, sin embargo, no sacrificar su liquidez para tratar de construir la equidad en sus inversiones inmobiliarias con demasiada rapidez, ya que esto puede conducir al desastre (incluida la quiebra).

Si va a guardar para adquirir una vivienda, uno de los grandes errores que veo es los nuevos inversores poner su dinero en el mercado de valores, ya sea a través de acciones individuales o fondos de índice. Si tiene alguna posibilidad de que sea necesario tocar su dinero dentro de cinco años o menos, no tiene sentido estar en cualquier lugar cerca del mercado de valores. En su lugar, debe ser después de un mandato de inversión conocido como la preservación del capital. Aquí están los mejores lugares para invertir el dinero que está ahorrando para el pago inicial.

¿Cuál es mejor – Inversión Inmobiliaria o Invertir en acciones?

Una de las preguntas más comunes que encuentro implica el atractivo relativo de la inversión en acciones frente a la inversión en bienes raíces. La versión corta es que es algo relacionado con la comparación de vainilla y helado de chocolate. Ellos son diferentes, y como su valor neto crece, usted puede incluso encontrar que ambos tienen un papel que desempeñar en su cartera general. Su personalidad también informará su decisión, ya que algunas personas se orientan más hacia la propiedad de acciones por temperamento o la propiedad de bienes raíces, respectivamente.

Los riesgos de la inversión de bienes raíces

Un porcentaje sustancial de los rendimientos de bienes raíces se generan debido al uso de apalancamiento. Una propiedad inmobiliaria se adquiere con un porcentaje del capital, el resto financiado con deuda. Esto se traduce en un mayor rendimiento de capital para el inversor de bienes raíces; pero si las cosas van mal, puede resultar en la ruina mucho más rápidamente que una cartera de acciones comunes totalmente desembolsadas. (Eso es cierto incluso si éste se redujo en un 90% en un escenario de gran depresión, ya que nadie puede obligar a liquidar).

Es por eso que los inversores de bienes raíces más conservadores insisten en una proporción de deuda a capital 50% o, en casos extremos, el 100% de capital estructuras de capital, que todavía pueden producir buenos rendimientos si los activos inmobiliarios se han seleccionado de manera inteligente. El multimillonario Charlie Munger habla de un amigo suyo antes del colapso 2007-2009 bienes raíces. Este amigo, un muy rico propietario en California, echó un vistazo a las altas valoraciones sobre sus propiedades y se dijo:. “Soy más rico que yo siempre necesito estar No hay razón para mí tomar riesgos en aras de la mayor “. Este amigo vendió muchas de sus propiedades y utilizó los fondos para pagar la deuda en las restantes que pensaba que la más atractiva. Como resultado, cuando la economía se derrumbó, los mercados de bienes raíces estaban en estado de agitación, la gente estaba perdiendo sus propiedades a la exclusión, y acciones de los bancos estaban colapsando – que no tiene que preocuparse por nada de eso. A pesar de que las rentas se redujo debido al inquilino dificultades financieras, todo era aún excedente de caja y estaba armado con los fondos que mantenían la reposición de sí mismos, dejando que tome ventaja de la compra de los activos de todos los demás estaban obligados a vender.

Deja de tratar de hacerse rico tan rápido, contentos de hacerlo de la manera correcta. Vas a tener mucho menos estrés en su vida, y puede ser muy divertido.

Algunas reflexiones finales sobre la inversión inmobiliaria

Por supuesto, esto es sólo el comienzo de su viaje a la comprensión del tema, ya que apenas hemos arañado la superficie. la inversión de bienes raíces lleva años de práctica, la experiencia, y la exposición a apreciar de verdad, comprender y dominar.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

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